Na nepremičninskem trgu se v zadnjem času vse pogosteje pojavljajo ponudbe za prodajo solastniških deležev stanovanjskih nepremičnin. Te prodaje se pogosto odvijajo na dražbah in v postopkih osebnega stečaja, kar za preostale solastnike lahko pomeni številne težave, vključno z izgubo doma.
Kompleksnost teh poslov pogosto prinaša pasti in zaplete tako za kupce kot za solastnike, ki svojih deležev niso prodali. Če je prodaja deleža posledica osebnega stečaja, so posledice za solastnike lahko še posebej hude.
Občanka je na portalu Predlagam vladi opisala svojo izkušnjo, ki vključuje zlorabe postopkov osebnega stečaja. Po njenih besedah izterjevalci in odvetniki odkupujejo solastniške deleže po nižjih cenah, nato pa špekulirajo s celotno nepremičnino, kar vodi v izsiljevanja preostalih solastnikov.
Redkost takšnih poslov
Kljub pogostim oglasom za prodajo solastniških deležev, so takšni posli še vedno redki. Vesna Levstek iz nepremičninske agencije Nepremičnine plus pravi, da so nakupi solastniških deležev na trgu relativno redki. Podobno mnenje deli tudi Branko Potočnik iz agencije Insa nepremičnine, ki dodaja, da se takšne prodaje pogosteje pojavljajo v povezavi z dedovanji, razvezami in postopki osebnih stečajev.
Specifični kupci s posebnimi cilji
Levstek in Potočnik pravita, da obstajajo specifični kupci, ki razumejo kompleksnost teh poslov. Njihov glavni motiv je nižja cena, ki jo ponujajo solastniški deleži. Ti kupci pogosto načrtujejo dolgoročni zaslužek z odkupom preostalih deležev ali celotne nepremičnine. Potočnik opozarja, da pri prodaji solastniških deležev matematika 1+1=2 ne velja, saj celota vedno prinaša večjo vrednost kot vsota posameznih delov.
Cenejši deleži, višje tveganje
Solastniški deleži se pogosto prodajajo po nižjih cenah zaradi več razlogov. Vsak lastnik mora uporabljati in vzdrževati nepremičnino v skladu s svojim deležem, kar za večino predstavlja oviro. Poleg tega banke redko kreditirajo nakup teh deležev, kar še dodatno povečuje tveganje. Levstek opozarja, da kupec solastniškega deleža ne pridobi samostojne uporabe nepremičnine, kar lahko vodi v konfliktne situacije med solastniki.
Špekulativni nakupi in pravica do doma
Občanka opozarja na nevarnosti špekulativnih nakupov, ki ogrožajo pravico do doma. Predlaga, da bi v primeru osebnih stečajev omejili prodajo solastniških deležev, da bi preprečili prodaje pod nepoštenimi pogoji. Njena pobuda vključuje zaščito solastnikov, ki dejansko prebivajo v nepremičnini, pred izgubo doma zaradi stečaja drugega solastnika.
Stališče ministrstva za pravosodje
Ministrstvo za pravosodje se s predlogom občanke ne strinja, saj bi to pomenilo omejitev pravic upnikov, katerih terjatve je treba poplačati. Poudarjajo, da zakonodaja že zdaj varuje pravico do doma dolžnika, ki je v osebnem stečaju, z možnostjo odloga izselitve do šest mesecev. Prav tako imajo ostali solastniki predkupno pravico pri nakupu deleža, ki je del stečajnega postopka.
Sklenite medsebojne dogovore
Ministrstvo svetuje solastnikom, naj sklenejo medsebojne dogovore o uporabi in upravljanju nepremičnine. Če dogovor ni mogoč, lahko sodišče določi način uporabe in upravljanja. Prav tako imajo solastniki možnost zahtevati delitev stvari, bodisi sporazumno ali s pomočjo sodišča.
Spletno uredništvo Toti Maribor
